出售舊制房地的財產交易所得稅，如何正確申報又節稅？

最近有人向我諮詢，媽媽的房屋是民國90年買的，111年10月出售，民國90年買的房屋，現在出售屬於「舊制」，而當初購入的買賣契約已經找不到，所以購屋成本費用不清楚。那麼，今（112）年5月申報個人綜合所得稅時，應該如何申報財產交易所得呢？

很多人一生可能只買賣過一次房地，所以對於出售房地後，如何計算財產交易所得稅（或新制：房地合一所得稅），可能都很陌生，本文希望幫助大家建立正確稅務觀念，讓你正確申報又節稅！

👉繼續閱讀全文

出售受贈/繼承不動產如何降低房地合一2.0之衝擊

 前言

房地合一2.0已於立法院三讀通過，預計自今(110)年7月1日正式上路，2.0相較於1.0，對於短期交易套利者，將課以更高稅率(如下表一)。然而，許多民眾出售房地可能不會為了短期交易套利，而是來自父母贈與或是父母死亡而繼承，子女因為資金週轉問題或為處理遺產分配問題而選擇出售，此時仍可能面臨短期交易所帶來之高稅負。

 

適用對象	持有期間 適用稅率	房地合一1.0	房地合一2.0
境內個人	45%	1年以內	2年以內
	35%	超過1年未逾2年	超過2年未逾5年
	20%	超過2年未逾10年	超過5年未逾10年
	15%	超過10年	同左

表一

 

受贈/繼承不動產之取得成本偏低

依照所得稅法第第十四條之四，出售取自贈與或繼承之房地，其交易所得計算公式如下：

房屋、土地交易所得＝交易時成交價額－繼承或受贈時之房屋評定現值及公告土地現值按政府發布之消費者物價指數調整後之價值－因取得、改良及移轉而支付之費用

由上公式可知，當房地來自於受贈或繼承時，可扣除之成本係以「房屋評定現值及公告土地現值」計算，雖然可配合物價指數調整，但與父母當初的買入價格肯定還有一大段落差。若子女短期內出售，除了面臨35%或45%的「高稅率」以外，加上「偏低的成本認定」，無疑是雪上加霜。

 

符合一定條件可重購退稅

出售房地不論適用舊制(財產交易所得)或新制(房地合一)，均有相對應之重購退稅規定(註1)，如能善用也許能降低房地合一所帶來的重傷害。

以房地合一新制為例，重購退稅相關規定如下：

1.     出售前1年內無出租或供營業使用

2.     本人或配偶、未成年子女於該地址辦竣戶籍登記並居住

3.     不論先購後售或先售後購，出售舊屋與購置新屋移轉登記日在2年內

4.     以本人名義出售自住房地，而由配偶名義重購者，亦得適用

5.     重購之自住房地，於重購後5年內不得改作其他用途或再行移轉，否則將追繳所退還稅額

6.     大屋換小屋按比例退稅；小屋換大屋可全額退稅

 

舉例來說，陳先生105年1月1日買入Ａ房地1,500萬元，於109年6月1日死亡，Ａ房地由兒子小陳繼承，繼承時之現值為1,000萬元，如小陳於110年7月2日以1,500萬出售，並於110年9月購入B屋2,000萬。

l   出售A屋須課徵房地合一2.0所得稅225萬(註2)

l   小陳取得A房地時有設籍居住，且未有出租或供營業使用之情形，購入B屋後也設籍居住，由於重購價額2,000/出售價額1,500＝1.33＞1，屬於小屋換大屋，因此小陳可申請全額退回出售A房地已繳納之稅額225萬

 

結語

如子女因資金週轉問題或為處理遺產分配問題而選擇將受贈或繼承取得之新制房地出售，將可能面臨「高稅率」及「偏低成本認定」的雙面夾殺，如能符合自住房地規定，以及「1+5」的年限綁定(出售前1年未出租營業+重購後5年不得移轉)，也許能在這被雙面夾殺的兇險局面下，找到一線生機。

 

註1：舊制重購退稅規定於所得稅法第十七條之二；新制則規範於所得稅法第十四條之八。

註2：(出售價額1,500萬元－繼承時之現值1,000萬元)x45%＝225萬元，此處暫不考慮相關必要費用等。

高資產族群稅務大小事

@110/4/20

感謝汪會計師及樹林芳園社邀請

很開心來到樹林雙岩幸福囍事會館

參與樹林芳園社x新莊中央社聯合例會

與大家分享高資產客戶常常遇到的稅務問題

以及最新時事房地合一2.0

希望對大家有幫助！

境外資金回台與家族財富傳承

2020/2/20 @台開大樓

與證券端長官、先進分享財富傳承案例與境外資金匯回策略


大綱：
1.財富傳承常見議題
2.各類資產規劃策略與案例
3.境外資金匯回思維

【重購自用住宅】稅額扣抵或退還規定，適用範圍放寬了！

Corey：此放寬係針對房地交易舊制

有想要小屋換大屋的朋友注意囉～🏡

📣所得稅法第17條之2【重購自用住宅】稅額扣抵或退還規定，適用範圍放寬了！
🔽🔽🔽
原訂為：房屋所有權人或其配偶、『受扶養』直系親屬於該地辦竣戶籍登記
修正為：納稅義務人或其配偶、直系親屬於該地址辦竣戶籍登記
➡️直系親屬不受限於是否受納稅義務人扶養了喔！👍

⭐️小叮嚀⭐️
重購自用住宅優惠的適用條件除了上面提到的戶籍規定外，還有以下幾點要符合喔
✅房屋必須為納稅義務人或其配偶所有
✅新購的房屋價額高於出售的房屋價額
✅房屋出售前一年內無供營業使用或出租
✅無論是先買後賣或是先賣後買，新購與出售的自住房屋的移轉登記日不超過2年

詳細新聞資訊請看👉🏻https://reurl.cc/M728ZL

家族傳承 規劃為先

2019/11/28 元大投信VIP講座(高雄)

難得有機會與台灣知名ETF 0056明星經理人同台

向與會貴賓分享財富傳承過程中應注意事項

並分享實務上協助客戶規劃之案例解析

最後與貴賓說明境外資金回台策略思考

出售受遺贈取得之房地，可擇優課稅

小弟在月旦會計網的文章，與大家分享

出售受遺贈取得之房地，可擇優課稅

一、前言
所謂「遺贈」，白話可解釋為「透過遺囑的贈與」，一般常見於當被繼承人希望將自己的遺產留給繼承人以外之人時，例如在被繼承人窮困潦倒時，曾對被繼承人雪中送炭的恩人、年邁時在其身邊細心照顧的看護，或是我們一般民間「長孫也要分一份遺產」的習俗，如果被繼承人有以上這些想法，其實都可以透過遺贈來達成。

繼承與遺贈是孿生兄弟，非常的像，用不專業的說法來解釋的話，差別在於對象是否為繼承人。稅務上，兩者在遺產稅及土地增值稅上並無太大差異，但在房地合一稅，在過去則面臨截然不同的命運。

二、繼承vs.房地合一稅
依財政部104年8月19日台財稅字第10404620870號令，出售因「繼承」而取得之房地，如係被繼承人於104年12月31日前取得，且納稅義務人係於105年1月1日以後繼承取得者，原則上仍依舊制課稅(土地免稅、房屋屬財產交易所得)，但若該房地符合所得稅法第4條之5第1項第1款規定之自住房地，則可改用房地合一新制來課稅。

舉例來說，例如父親於103年10月1日購入A房地，但不幸於105年3月1日身故，A房地由繼承人甲繼承，甲旋於105年11月間將A房地出售，依上開104年8月19日解釋令，甲出售A房地之所得，原則上仍依舊制課稅(土地免稅、房屋屬財產交易所得) 。

(未完待續)

全文閱讀請詳：
http://www.angle.com.tw/accounting/regulations/post.aspx?ipost=3983&fbclid=IwAR3P7KLjZLk39mkUFDX_Hz_-BsEVStMn0xRb-0yw0CHkKC0WOqkpibvF4og

家族傳承 規劃為先

2019/11/15 元大投信VIP講座(台中)

向與會貴賓分享財富傳承過程中應注意事項

並分享實務上協助客戶規劃之案例解析

最後與貴賓說明境外資金回台策略思考

個人105年1月1日以後交易因受遺贈取得之房屋土地課徵所得稅規定

五月時發文得到的答案是不能比照辦理....
不知道是不是太多人問了
總算放寬了👍👍👍

財政部108.09.11台財稅字第10804008540號令
核釋個人105年1月1日以後交易因受遺贈取得之房屋土地課徵所得稅規定。

說明:
個人105年1月1日以後交易因受遺贈取得之房屋、土地，符合下列情形之一者，非屬所得稅法第4條之4第1項各款適用範圍，應依同法第14條第1項第7類規定計算房屋部分之財產交易所得併入綜合所得總額，於同法第71條規定期限內辦理結算申報，並得比照本部104年8月19日台財稅字第10404620870號令第2點至第4點規定辦理：
(一)交易之房屋、土地係個人於103年1月1日之次日至104年12月31日間受遺贈取得，且該個人及遺贈人持有期間合計在2年以內。
(二)交易之房屋、土地係遺贈人於104年12月31日以前取得，且個人於105年1月1日以後受遺贈取得。

出售配偶贈屋怎麼稅？

一、前言：

自房地合一於105年1月1日正式上路之後，當我們出售房地時，就必須搞清楚這筆房地的「取得日」是哪一天，並以該「取得日」來判斷報稅時應適用舊制(土地免稅、房屋屬財產交易所得)或是房地合一新制(土地、房屋皆要課稅)(請見圖1)。

如果今天我們所出售的房地，當初是我們自己所購入的，那「取得日」很明確，就是當初購入時的所有權移轉登記日。但如果今天我們所出售的房地，當初是因為「繼承」或是「配偶贈與」所取得的，那麼該如何認定適用舊制或新制呢？讓我們繼續看下去！